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长租公寓扩张凶猛 多企业开始关注长租公寓

2017-12-03 来源:
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租购并举,短板在租。长期以来,我国住房租赁市场以个人出租为主,缺少规模化、市场化的机构租赁者。美国的住房租赁企业占据市场份额的比例高达30%,而我国的这一比例尚不足3%。 长租公寓概念火热,不少开发商磨刀霍霍,试图进军该市场。随着国内房地产开发政策的变化,原有的“轻租重售”的房地产开发模式已经发生明显改变,住房租赁市场被广泛关注。长租公寓忽然火了起来,那么问题也来了,扩张和资本如何融合?未来的天花板在哪里?有没有靠谱的实践模式?

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大约五年前,一些互联网创业者与地产中介开始将目光投向了长租公寓。随后,部分地产商也涉足这一领域。今年以来,房地产传统市场在调控之下企稳,租赁市场鼓励政策密集出台,让一些业界人士感叹,终于等到了长租公寓的春天!

市场风向、政策信号到底是如何转变的?“放了长线”的长租公寓真能“钓到大鱼”吗?租赁市场发展还将面临哪些挑战?让我们一道为“春天”把把脉。

入场者不断增加

我国排名前30位的房地产商中,已有1/3以上涉足长租公寓

“以前我们就是三块业务:地产开发、商业运营、物业服务,去年开始试水长租公寓,今年长租公寓正式成为我们的主营业务。”龙湖集团有关负责人告诉记者,截至10月底,龙湖已在14座城市布局了冠寓项目,预计年内开业房间数达1.5万间以上。万科、佳兆业、中骏置业……据统计,我国排名前30位的房地产商中,已有1/3以上涉足长租公寓。每家企业似乎都雄心勃勃,规模至少“5万间起”。曾经习惯赚快钱的房地产商为何进军新市场、做起长线生意?外部环境的转变是主要动因。

一来,传统开发迎来了“天花板”。同样一块地,用于建房销售,周期短、融资易、回款快;用于自持出租,回款周期长、占压大量资金。“在市场高增长的‘黄金时代’,住宅开发销售更有利可图,房地产商更倾向于‘拿地、建房、回款、再拿地’。但现在新房市场规模已经遇到了‘天花板’,只要有微利、能持续,就是细水长流的好生意,租赁业务即属此类。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。

二来,土地使用有了“硬杠杠”。为转变“轻租重售”局面,不少城市在土地拍卖时开始加入全部或部分“自持”的条款,要求自持地块所建住房或“多租少售”或“只租不售”。

三来,住房制度将告别“独木桥”。在租购并举、租购同权的导向之下,围绕长租公寓的政策红利还将持续释放。

从内部看,开发商做长租公寓也有其理性考量。“冠寓是应时而生的产品,我们并非房子卖不动了才做租赁。”龙湖集团有关负责人表示,开发商做长租公寓可谓轻车熟路,“无论是获取项目、规划设计、融资建设,还是装修改造、营销推广,对龙湖来说都不陌生,我们力争到2020年租金收入超过20亿元。”也有开发商期待着租赁与销售形成互补,比如可将公寓租户导入购房。

传统开发商之外,市场上还存在大量专门从事租赁的新兴企业,比如独立创业的魔方、YOU+等,又如由链家推出的自如。和其他企业主打集中式公寓不同,自如主打分散式房源。他们通过APP业主委托及链家渠道开发房源,与房东签订长期合同后,视房屋状况的不同进行统一改造,然后通过租房平台对外散租。此外,国有企业也有望逐渐成为长租公寓的新生力量乃至主力军。

大约五年前,一些互联网创业者与地产中介开始将目光投向了长租公寓。随后,部分地产商也涉足这一领域。今年以来,房地产传统市场在调控之下企稳,租赁市场鼓励政策密集出台,让一些业界人士感叹,终于等到了长租公寓的春天!

市场风向、政策信号到底是如何转变的?“放了长线”的长租公寓真能“钓到大鱼”吗?租赁市场发展还将面临哪些挑战?让我们一道为“春天”把把脉。

入场者不断增加

我国排名前30位的房地产商中,已有1/3以上涉足长租公寓

“以前我们就是三块业务:地产开发、商业运营、物业服务,去年开始试水长租公寓,今年长租公寓正式成为我们的主营业务。”龙湖集团有关负责人告诉记者,截至10月底,龙湖已在14座城市布局了冠寓项目,预计年内开业房间数达1.5万间以上。万科、佳兆业、中骏置业……据统计,我国排名前30位的房地产商中,已有1/3以上涉足长租公寓。每家企业似乎都雄心勃勃,规模至少“5万间起”。曾经习惯赚快钱的房地产商为何进军新市场、做起长线生意?外部环境的转变是主要动因。

一来,传统开发迎来了“天花板”。同样一块地,用于建房销售,周期短、融资易、回款快;用于自持出租,回款周期长、占压大量资金。“在市场高增长的‘黄金时代’,住宅开发销售更有利可图,房地产商更倾向于‘拿地、建房、回款、再拿地’。但现在新房市场规模已经遇到了‘天花板’,只要有微利、能持续,就是细水长流的好生意,租赁业务即属此类。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。

二来,土地使用有了“硬杠杠”。为转变“轻租重售”局面,不少城市在土地拍卖时开始加入全部或部分“自持”的条款,要求自持地块所建住房或“多租少售”或“只租不售”。

三来,住房制度将告别“独木桥”。在租购并举、租购同权的导向之下,围绕长租公寓的政策红利还将持续释放。

从内部看,开发商做长租公寓也有其理性考量。“冠寓是应时而生的产品,我们并非房子卖不动了才做租赁。”龙湖集团有关负责人表示,开发商做长租公寓可谓轻车熟路,“无论是获取项目、规划设计、融资建设,还是装修改造、营销推广,对龙湖来说都不陌生,我们力争到2020年租金收入超过20亿元。”也有开发商期待着租赁与销售形成互补,比如可将公寓租户导入购房。

传统开发商之外,市场上还存在大量专门从事租赁的新兴企业,比如独立创业的魔方、YOU+等,又如由链家推出的自如。和其他企业主打集中式公寓不同,自如主打分散式房源。他们通过APP业主委托及链家渠道开发房源,与房东签订长期合同后,视房屋状况的不同进行统一改造,然后通过租房平台对外散租。此外,国有企业也有望逐渐成为长租公寓的新生力量乃至主力军。


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中国早先的长租公寓属于“二房东”模式的衍生品,即个人将其拥有的大量房源进行整体出租,然后加以品牌化运营。随后,在消费升级的大背景下,“互联网+资本”平台、开发商、地产中介服务机构纷纷涌入长租领域,抢滩市场。这其中就包括万科、碧桂园、龙湖、远洋等大型房企。

  今年上半年,全国多家长租公寓都获得大笔投资,甚至不少连锁酒店品牌也在考虑转做长租公寓。这其中有两条关键因素:一是租房人群的变化;二是清晰的行业盈利模式。

  当前长租公寓主要分两类:一是“代理经租”式的分布式公寓,即企业从个人房东手里收取房源,经装修后租出,负责日常运营服务;二是集中式公寓,即企业购买或租赁整栋房屋,对其内部进行改造,再出租给房客。

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长租领域主要有四类参与者,开发商类(万科、龙湖等)、中介类(链家、我爱我家等)、酒店类(华住、如家等)和创业类(You+、湾流等).

  据前瞻产业研究院《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》显示,目前,全国长租公寓企业超过1000家,但这些长租公寓机构的盈利能力仍然较弱,绝大部分处于亏损状态。就算盈利,长租公寓的利润率也不高。

  获取房源成本居高不下、房源选点不科学、烧钱容易赚钱难,长租公寓面前困难重重,出路到底在何方?

  一、有稳定的租期和优质的服务。长租公寓这个细分行业才刚刚开始,真正的服务竞争力差别、商业模式都还没充分展现,需要长期的用心培育和投入。

  二、要有完善的监管措施。目前,在长租公寓的硬件投入上基本差不多,未来真正出现差异化可能会在服务上面。而长租公寓正处于起步期,缺乏对其监管措施。政府部门必须要加强对长租公寓的监管,提供给租客特定的投诉渠道,这样才能真正有效地解决租房遇到问题。

  目前,租赁市场的政策红利释放,各路资本蜂拥进场,规模呈现迅速扩张的特点,长租公寓对传统住房租赁市场的潜在影响力不可忽略。而长租公寓面临的是产品、服务能力、盈利能力、流量和资本等问题,说明长租公寓并不是一个迅速赚钱的捷径,“长态”与“常态”的经营才是长租公寓的出路。

  前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》对长租公寓行业的发展状况、市场潜力以及未来的发展趋势进行深度剖析。希望通过本文对长租公寓行业的介绍能帮助到各位企业朋友,为了确保企业了解长租公寓行业当前发展动向,把握市场机会,做出正确投资决策和明确企业发展方向。建议选择有实力的咨询机构,更多长租公寓行业相关信息,请咨询前瞻产业研究院的在线研究人员。


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